Charges locatives (récupérables)

Ce que dit la loi : Le propriétaire peut demander des provisions mensuelles pour charges. Ces provisions doivent correspondre au montant des charges réellement payées l’année d’avant (donc après régularisation de l’année précédente). Le propriétaire doit effectuer une régularisation au cours de l’année suivante, sur la base des charges réellement déboursées et sous forme d’un « décompte de charges » énonçant clairement les divers postes et leurs montants respectifs.

Les charges récupérables sont clairement et exclusivement définies et fixées par le décret du 26 Août 1987*. A contrario, tout ce qui n’y est pas expressément indiqué ne fait pas partie des charges récupérables.

* le décret est applicable au parc locatif privé comme au parc locatif social.

A savoir, et à titre d’exemples,Les éléments cités dans la liste exhaustive du décret, mais dont les locataires ne bénéficient pas (exemple : absence d’ascenseur), ne sont bien évidemment pas récupérables. Idem pour les taxes (exemple : dans certaines villes, comme Courbevoie (92400) par exemple, la taxe de balayage n’existe pas. Elle ne peut donc pas être récupérée puisque inexistante.

Les provisions mensuelles de charges (appelées en début d’année et dont le budget doit être communiqué aux intéressés en début d’année également) sont calculées sur l’année précédente, et font l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Lors de la régularisation, les charges feront soit l’objet d’un rappel à la charge du locataire, soit d’un remboursement de trop perçu en faveur du locataire.

La vigilance doit être de mise lorsqu’un contrôle des charges annuelles est effectué.

A savoir, et à titre d’exemples : Un élément à disposition du locataire, mais manquant ou en panne, ne peut faire l’objet d’une récupération. Exemple : le temps d’immobilisation d’un ascenseur en panne doit être déduit des charges. Jusqu’en 2009, le salaire du gardien était récupérable à 75% si celui-ci effectuait la tâche des ordures ménagères et l’entretien de l’immeuble. S’il n’effectuait aucune des deux tâches, son salaire n’était pas récupérable. Depuis 2009, par décret du 19 décembre 2008, le salaire du gardien est récupérable à 40% si celui-ci effectue au moins l’une des deux tâches précitées. S’il n’effectue aucune des deux tâches, son salaire n’est pas récupérable.

A titre d’information : La question de la récupération du salaire du gardien posant de nombreux problèmes à un très grand nombre, et afin de clarifier les choses : « Il est désormais de jurisprudence constante que le salaire du gardien n’est récupérable sur les locataires (à concurrence des trois quarts de son montant) que dans la mesure où il assure cumulativement l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets (article 2 c du décret n° 87-713 du 26 août 1987). En 2006, la Cour de cassation est venue préciser que pour que ces dépenses soient récupérables, le gardien ou le concierge doit assurer seul l’intégralité de ces tâches, à l’exclusion de tout partage avec un tiers. Dans un arrêt du 15 mai 2008, la Haute Cour récidive et considère que l’enlèvement des encombrants n’est pas assimilable à l’enlèvement des rejets. En l’espèce, les missions du gardien comportaient des tâches administratives, de surveillance et de gestion de la résidence, de nettoyage et d’entretien courant des parties communes, ainsi que de stockage des « encombrants » en vue de leur évacuation par les services de la commune. Or, ces missions ne comprennent pas l’élimination des rejets. De plus, l’enlèvement des « encombrants » n’est pas inclus dans la liste des charges récupérables annexée au décret du 26 août 1987. En conséquence, le salaire du gardien est considéré comme non récupérable. Source: FNAIM »

Décret du 26 août 1987 du 26 Aout 1987 :

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=6362BE442353F7A72F37CC1250883911.tpdjo13v_3?cidTexte=LEGITEXT000006066149&dateTexte=20110308

Annexe 1 : Liste des charges récupérables (à condition que les points cités soient à disposition du payeur)

I. – Ascenseurs et monte-charge.

1. Dépenses d’électricité.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :

a) Exploitation :

– visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;

– examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;

– nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;

– dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;

-tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.

b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.

c) Menues réparations :

– de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;

– des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;

– des balais du moteur et fusibles.

II. – Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

1. Dépenses relatives :

A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;

Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ;

Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;

A l’électricité ;

Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :

a) Exploitation et entretien courant :

– nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;

– entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;

– graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;

– remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;

– entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexe;

– vérification et entretien des régulateurs de tirage ;

– réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;

– purge des points de chauffage ;

– frais de contrôles de combustion ;

– entretien des épurateurs de fumée ;

– opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;

– conduite de chauffage ;

– frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels

– entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur;

– contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

– vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;

– nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;

– vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :

– réparation de fuites sur raccords et joints ;

– remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;

– rodage des sièges de clapets ;

– menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

– recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

III. – Installations individuelles.

Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives :

1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ;

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Exploitation et entretien courant :

– réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;

– vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;

– dépannage ;

– contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;

– vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;

– réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;

– contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide – eau chaude ;

– contrôle des groupes de sécurité ;

– rodage des sièges de clapets des robinets ;

– réglage des mécanismes de chasses d’eau.

b) Menues réparations :

– remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

– rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

– remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

– remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

IV. – Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation.

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;

b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

3. Entretien de propreté (frais de personnel).

V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

A l’essence et huile ;

Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant :

ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2. a) Exploitation et entretien courant :

Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

– les allées, aires de stationnement et abords ;

– les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

– les aires de jeux ;

– les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;

– entretien du matériel horticole ;

– remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

VI. – Hygiène.

1. Dépenses de fournitures consommables :

Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;

Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

2. Exploitation et entretien courant :

Entretien et vidange des fosses d’aisances ;

Entretien des appareils de conditionnement des ordures.

3. Elimination des rejets (frais de personnel).

VII. – Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation.

1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.

2. Exploitation et entretien courant :

Ramonage des conduits de ventilation ;

Entretien de la ventilation mécanique ;

Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ;

Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

3. Divers :

Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

VIII. – Impositions et redevances.

Droit de bail. (nb : cette imposition n’existe plus depuis 2001)

Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Taxe de balayage.

Publicités

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion / Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion / Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion / Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion / Changer )

Connexion à %s

Savoir se défendre ensemble pour vivre en Paix dans un Etat de droit