Compte rendu de LOGIS-TRANSPORTS de son contrôle de charges

Et c’est reparti pour une nouvelle année dans la joie et la bonne humeur !!!

Le «compte rendu»* de LOGIS-TRANSPORTS du «contrôle des charges 2006 et 2007» nous a littéralement fait bondir !!!

Ce «contrôle» fait en présence d’une récente association (non représentative), accueillie sans aucun problème** par LOGIS-TRANSPORTS, a eu lieu le 21 octobre 2008 pendant quelques heures. L’issue de ce «contrôle» et son «compte rendu» ont clairement reçu l’aval de cette association.

compte rendu» glissé dans les boîtes aux lettres des résidants le 09 janvier 2009.

**VIVRE A LA DEFENSE, en revanche, reste toujours en attente d’une date depuis sa première demande en septembre 2008, et malgré plusieurs Recommandés avec A.R. et quelques e-mails en septembre et en octobre.

Hallucinant ! Le « Contrôlé », LOGIS-TRANSPORTS, s’accorde le droit de rédiger lui-même le compte-rendu de la vérification de ses propres charges !!!

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Mais en préambule : se référer au décret n° 87-713 du 26 août 1987, loi du 06 juillet 1989, que tout propriétaire doit fournir à son locataire lors de la signature du bail.

– La liste des charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

– Ce qui figure dans cette liste exhaustive est à la charge du locataire, lorsque les services sont effectivement rendus.

– Ce qui n’y figure pas est à la charge du propriétaire.

(peu de points sont légèrement modifiés par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008. Mais, comme les lois, les décrets ne sont pas rétroactifs et ne sont donc pas applicables avant leur date de dépôt. Nous n’en tiendrons donc pas compte pour les années antérieures à 2009.)

Un locataire n’a à payer que les dépenses d’exploitation (opérations et vérifications périodiques minimales), d’entretien courant et de menues réparations dont il bénéficie directement et au prorata des tantièmes de son appartement par rapport à son immeuble. Les contrats ne sont pas récupérables, et les services rendus doivent être réels.

La liste des charges récupérables accompagne le bail, comme la liste des réparations locatives.

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En orange et en italique : le « compte rendu » rédigé par le contrôlé, LOGIS-TRANSPORTS

« CHARGES 2006

1-Question relative à la récupération de la TVA et de la marge bénéficiaire des entreprises de ménage, ainsi que de la « récupération » des gardiens par rapport à la jurisprudence du 27/09/06.

Marge bénéficiaire des entreprises: cette jurisprudence était inapplicable. Le législateur a d’ailleurs tranché en mettant fin à cette jurisprudence dans la loi ENL du 13 juillet 2006 : L’article 83 stipule que le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense toute taxe comprise, acquittée par le bailleur.

-Application de la jurisprudence du 27/09/06: La jurisprudence prête à interprétation et n’est pas compatible avec la qualité de services notamment sur des sites importants, aussi LOGIS-TRANSPORTS a décidé de suivre la position de l’Union Sociale pour l’Habitât..

Si cette jurisprudence devait être appliquée, le service aux locataires serait amoindri car nous devrions, notamment sur les sites importants, ne faire intervenir que des entreprises de nettoyage récupérables à 100%. En l’occurrence sur le site des damiers les gardiens ne sont récupérés qu’a 70 % au lieu des 75% légiférés, afin d’être en adéquation avec l’activité récupérable de ceux-ci. « 

Que dit la Loi ?

a)  que les contrats ne sont pas récupérables sur le locataire,

b)  que les frais (salaires) de gardien sont récupérables dès lors que celui-ci assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets. La Cour de cassation a jugé (à plusieurs reprises) que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ne sont récupérables qu’à la condition que ce dernier assure cumulativement la totalité de l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets. Il doit effectuer ces tâches seul. Si le gardien n’assure que l’une de ces deux tâches, il n’y a pas de récupération possible. En conséquence, la rémunération du gardien ne peut être récupérée par le bailleur auprès des locataires.

A ce propos, il est manifeste que le gardien de la Résidence des Damiers (partie « propriété » de LOGIS-TRANSPORTS : 250 appartements (légalement, 1 gardien pour 100 logements maximum)) ne peut entretenir à lui seul plus de 23,000 m² que compte la résidence… Certes, il donne un coup de serpillière le matin dans les halls, mais c’est tout. En aucun cas, il n’effectue l’élimination des rejets et la totalité de l’entretien des parties communes (comme prévu par la Loi). A décembre 2008 et depuis des années, que ce soit à 70 ou à 75%, son salaire n’est donc en aucun cas récupérable sur les locataires.

c) que lorsqu’un « employé d’immeuble » assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférant sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.

·  Cependant, les 3 employés qui travaillent 15 heures par semaine dans nos immeubles de quelques milliers de m², ne sont pas des « employés d’immeubles ». Ils sont salariés d’une société extérieure et les locataires n’ont pas à en supporter le coût.

·  De plus, face à l’absence manifeste d’entretien des parties communes de nos immeubles, d’une saleté inqualifiable, tout ceci est « proprement » scandaleux !!! De quelle « qualité de service » est-il donc question? Et où sont les services rendus ?

2- « Incidence des logements vacants sur le calcul des charges et leur régularisation.

Les charges des logements vacants sont supportées par LOGIS-TRANSPORTS. Le montant des charges liées à ceux-ci n’est évidement pas répercuté sur les logements occupés. Les charges sont réparties au prorata de la surface utile de chaque logement par rapport à la surface totale utile des immeubles. »

Que dit la Loi ?

Que les tantièmes (surface du logement loué par rapport à la totalité du locatif concerné) de chaque appartement doivent obligatoirement figurer sur chaque quittance de loyer -ou, à défaut, sur chaque avis d’échéance-, sur les rappels de charges, ainsi que sur chaque bail d’habitation.

« Détail » important auquel ne s’est jamais plié LOGIS-TRANSPORTS, malgré la législation et nos demandes. On ne sait donc pas vraiment comment se fait la répartition.

Quant à la phrase « Le montant des charges liées à ceux-ci (aux appartements vacants), n’est évidement pas répercuté sur les logements occupés. », elle laisse dubitatif face aux réelles et très sévères augmentations …

Après le choc général causé par la destruction volontaire de dizaines de beaux appartements, puis la pose d’horribles portes palières de sécurité, imagine-t-on les commanditaires (LOGIS-TRANSPORTS) dire à leurs locataires : « Le montant des charges liées aux appartements vacants, est bien évidement répercuté sur les logements occupés. » ???…

3- Avenants et augmentation des factures d’entretien ménager à compter d’octobre 2006

« Les factures d’entretien ménager ont augmenté à compter d’octobre 2006
Cette augmentation est due :

-à la mise en place de rotations d’entretien complémentaires dans chaque bâtiment. »

Rappelons que 3 personnes, salariées d’une société extérieure, travaillent chacune 15 heures par semaine dans ces immeubles. Soit en tout et pour tout : 45 heures/semaine – l’équivalent d’un  seul temps complet ¼ environ, ce qui est loin de représenter (même charges sociales incluses) le montant que l’on nous facture.

Sur le rappel de charges 2006, le nettoyage des parties communes (sans compter les produits et fournitures) s’élève à la modique somme de 131,302.25€ (à répartir sur les locataires) et à 118,766.78€ sur le rappel de 2007…

« -au surplus de rotation de containers et traitement des ordures ménagères importants. Les gardiens ne pouvaient plus assumer seuls le volume total du travail. C’est pourquoi les contrats d’entretien ont été révisés au regard de l’importance du site. »

Nous rappelons que les contrats ne sont pas à payer par les locataires. Les locataires n’ont à payer que les dépenses relatives à l’exploitation, à l’entretien courant et les menues réparations au prorata de leurs tantièmes respectifs.

« Nous précisons notamment que le gardien effectue pour chaque immeuble de l’ensemble des Damiers des tâches de ménage et d’ordures ménagères conformément à la législation sur les charges récupérables. « 

– Si le gardien effectuait en totalité l’entretien des immeubles, il n’y aurait pas besoin de personnel extérieur. Le gardien n’effectue pas non plus les tâches d’ordures ménagères. Le gardien s’occupe de la gestion et de l’administratif.

Tous les résidants le savent !!! Et  tous peuvent le constater chaque jour de leurs propres yeux. Et cela ne date pas d’hier, ni même d’avant-hier…

4- « Charges ASL atrium gestion :détail de ces charges

Au titre de l’année 2007 les charges récupérables liées à l’ASL sont de 2107,25€.

Au titre de l’année 2006 et suivant les documents transmis par le syndic qui avaient été saisis en comptabilité, la somme s’élève à 18522,72€

Après vérification nous constatons une erreur matérielle de ventilation des charges ASL (part récupérable et non récupérable) la part récupérable effective s’élève à 1558,27€ pour 2006.

La somme totale de 16964,45€ sera donc re-créditée sur l’ensemble des locataires au prorata de la surface utile du logement par une écriture sur un prochain avis d’échéance.

Par ailleurs ,nous confirmons le maintien de la remise commerciale de 30000€ (cf notre note du 30/08/2008). »

– L’arbre qui cache la forêt…

· une somme sera re-créditée ? Très bien. Mais quand ? Une fois encore, aucun détail n’est donné sur la correspondance de cette somme,

· de plus, cela fait plus de deux ans que 16,964.45€ enrichissent, intérêts probables compris, un compte autre que ceux des locataires. Il serait donc très souhaitable que ce « remboursement », de quelques dizaines d’euros une fois réparti, ne se fasse plus attendre. Quant aux intérêts probablement perçus grâce à cet argent, il serait juste de les verser aux locataires, mais il serait illusoire de compter dessus…,

· d’autre part, il est à noter que sur la note « Charges locatives – provision 2007 » affichée dans les halls début 2007, on peut entre autres lire dans les Charges Communes, le poste « Dépenses ASL ». Puis dans les Charges Chauffage, le poste « Chaufferie ASL ». Il apparaît donc que les locataires paient aussi les charges du Syndic depuis des années (ces mentions apparaissent aussi sur les années précédentes). Un comble !!!

Lors de notre contrôle des charges « 2004 et 2005 », effectué début 2007, nous en avions demandé le remboursement « express », ainsi que le remboursement des salaires du gardien, depuis 2001 (année « d’achat » des immeubles par ce bailleur). A priori, LOGIS-TRANSPORTS n’y est pas du tout décidé puisque l’on attend encore,

· quant à la « remise commerciale » de 30,000 € annoncée le 30 août 2008, aucun des locataires ne nous a dit avoir perçu le moindre €, aucun n’a vu sa quote-part sur l’un de ses avis d’échéance – après calcul, et à août 2008, cela faisait 135.14€ par appartement. Près de 4 mois 1/2 plus tard : toujours rien, pas de remboursement…

5- « Correspondances des taxes.

Les taxes locatives appelées au titre de l’année 2006 correspondent à la partie locative des taxes de balayage et d’entretien de la dalle (EPAD) et à la partie locative de la taxe foncière relative aux ordures ménagères. »

Que dit la Loi ?

Que la taxe de balayage sert à financer le balayage des voies livrées à la circulation publique qui incombe aux propriétaires riverains. Cette taxe peut être répercutée par le propriétaire sur le locataire, MAIS TOUTES LES VILLES N’Y SONT PAS ASSUJETTIES.

– Renseignement pris auprès des services de la mairie de Courbevoie (services éberlués par notre question…) : ceux-ci nous ont bien confirmé que Courbevoie n’est pas assujettie à cette taxe

– Renseignement pris auprès de plusieurs propriétaires et locataires de la co-propriété voisine et même de Courbevoie :« Nous ne payons pas et nous n’avons jamais payé de taxe de balayage. »…

Autrement dit: Locataires de LOGIS-TRANSPORTS, votre propriétaire vous fait payer une taxe qui n’existe pas dans votre ville !!!

l’entretien de la dalle (EPAD). En vertu de quoi des locataires paieraient l’entretien d’une dalle qui est une zone de passage publique ? dans un perpétuel état de saleté de surcroît…

La question a été posée à LOGIS-TRANSPORTS lors du contrôle des charges effectué en 2007 par Vivre à La Défense.

Réponse de LOGIS-TRANSPORTS : « Nous continuerons à prélever cette taxe, que cela vous plaise ou pas. »

Nous avons alors posé la même question à l’EPAD devant une soixantaine de personnes, dont le maire de Courbevoie qui est également Vice-Président du-dit Etablissement Public.

Réponse de l’EPAD : « Cette taxe n’est pas à la charge des locataires. Ni même la taxe ASA (association de l’EPAD s’occupant de l’entretien de la Dalle de La Défense) »

Voici qui semble beaucoup plus correct… D’autant plus que, comme l’EPAD est un établissement public (l’Etat), le contribuable (nous) paie déjà sa part par le biais de ses impôts…

Malgré tout, depuis des années LOGIS-TRANSPORTS continue à prélever cette « taxe » sur les locataires, que cela plaise ou non à ces derniers…

Cerise sur le gâteau : LOGIS-TRANSPORTS dit que : « Les taxes locatives correspondent à la partie locative des taxes de balayage et d’entretien de la dalle (EPAD) et à la partie locative de la taxe foncière relative aux ordures ménagères.»

Si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est effectivement récupérable sur les locataires, la taxe de balayage ne l’est pas puisqu’elle n’existe pas à Courbevoie. Quant à l’entretien de la dalle, celui-ci n’est pas récupérable sur les locataires.

Résultat : le poste «Taxes Locatives » semble donc être une autre appellation servant à couvrir des taxes qui n’existent pas ou non récupérables (sauf peut-être la taxe O.M.)…

Une histoire de dingues… Si ce genre de procédé est visiblement une habitude chez certains, d’autres ne s’y habituent pas du tout, mais alors pas du tout du tout !!!

« CHARGES 2007

Pas de remarques particulières. Les problèmes abordés se trouvent traités dans la partie charges 2006. »

– Ben voyons !!!

Fin du résumé de LOGIS-TRANSPORTS.

Nous constatons, sans surprise, qu’à part celui du « Nettoyage des parties communes », aucun des gros postes n’a été évoqué et que ceux-ci n’ont probablement pas fait l’objet d’une vérification quelconque :

(les chiffres sont pris sur le décompte individuel de régularisations des charges 2006, et sur celui de 2007 – tous deux glissés dans les boîtes aux lettres des résidants le 30 août 2008)

« chauffage » (combustible : gaz). Cette charge, déjà très élevée en 2006, a tout de même augmenté de près de 100% pour chacun des locataires en 2007. Vérifiez sur vos avis d’échéance correspondants…

« entretien chauffage » : sur le rappel de 2006, le montant s’élève à 45,584.80€ et sur celui de 2007 à 63,707.78€. Voilà qui est cher pour de « menues réparations » et de « l’entretien courant »…,

« électricité des parties communes », sur le rappel de 2006, le montant s’élève à 18,946.19€ et sur celui de 2007 à 20,621.62€,

« eau froide », sur le rappel de 2006 le montant s’élève à 163,523.76 et sur celui de 2007 à 127,398.77€,

etc.

Pour info, en 2006 : il a été réclamé 4,600.00€ de charges (rappel de charges 2006 inclus) à une locataire dont l’appartement, froid malgré des hivers très doux, fait +/- 95 m² (tantièmes inconnus). Pour 2008, il lui a déjà été réclamé la somme de 3,850.00€ (futur rappel non-inclus). Des charges de propriétaire à quelques dizaines d’euros près… pour des services soi-disant rendus.

Bref, après ces quelques réflexions manuscrites, on comprend aisément que LOGIS-TRANSPORTS n’ait pas  du tout envie de recevoir Vivre à La Défense afin que celle-ci vérifie les charges « 2006 et 2007 »… Bien sûr, il est illégal de refuser un contrôle de charges à des locataires et à des associations. Mais, LOGIS-TRANSPORTS n’est plus à ça près…

Ceci étant, et pour conclure, ce soi-disant « contrôle» et son étrange «compte rendu» (rédigé par les contrôlés eux-mêmes)  sont l’un et l’autre aussi lamentables que pitoyables.

En revanche, chapeau bas sur « l’art de prendre les gens pour des imbéciles». A ce point-là, c’est assez extra-ordinaire !  Sauf que, extra-ordinaire ou pas, cela ne fonctionne pas sur tout le monde. Heureusement…

Vivre à La Défense dénonce ce simulacre de contrôle des charges qui, d’après nos sources, n’a, de plus, duré que trois heures au plus… Un peu court pour vérifier deux années de charges individuelles des 250 appartements concernés.

Il y a encore 10 ans (époque UAP, AXA, SAGGEL), la vérification des charges d’une seule année exigeait plusieurs personnes expérimentées et plusieurs semaines de travail…

Vivre à La Défense dénonce également ce «compte rendu» fait par les «contrôlés»…

Nous signalons au passage que les rappels de charges ont été prélevés sur le compte de certains locataires sans que ceux-ci n’aient donné leur accord.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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